جهش عجیب قیمت ملک در حاشیه تهران/افزایش 60 درصدی قیمت مسکن در ماه‌های پیش رو

به گزارش پایگاه خبری تیترنیوز، من کارگرم و زندگی‌ام را برپایه قسط 8 میلیون و 500 هزار تومانی برنامه‌ریزی کرده بودم اما حالا باید یک میلیون و 600 هزار تومان بیشتر پرداخت کنم. من باید این یک میلیون و 600 هزار تومان را از شکم زن و دو فرزندم بزنم و به بانک مسکن پرداخت کنم.» این پیام یکی از مخاطبان روزنامه هم‌میهن در رابطه با وام مسکن است. بهمن‌ماه سال گذشته میزان وام مسکن برای هر فرد 480 میلیون تومان، با نرخ سود بازپرداخت
18 درصد بود، اما بانک مسکن در روز 11 بهمن میزان سود بازپرداخت وام مسکن را 5 درصد افزایش داد و به 23 درصد رساند. شهروندانی که در این رابطه با روزنامه هم‌میهن تماس گرفتند ادعا می‌کنند که آنها کارهای اداری وام مسکن را انجام دادند و قرارداد وام با سود 18 درصد را امضا کردند، اما بعد از مصوبه جدید بانک مسکن در رابطه با افزایش میزان سود بازپرداخت وام مسکن، بانک به قرارداد قبلی پایبند نبود و نرخ سود بانکی را برای قراردادهای این افراد به 23 درصد تغییر داده است. خبرنگار هم‌میهن این ادعا را از روابط عمومی بانک مسکن پیگیری کرد و در ابتدا روابط عمومی قول داد که این ادعا را پیگیری کند و به هم‌میهن پاسخ دهد، اما هم‌میهن تا زمان نگارش این گزارش پاسخی از بانک مسکن دریافت نکرد. هر شخصی که بخواهد از بانک مسکن وام مسکن دریافت کند باید به ازای هر 500هزار تومان وام یک برگه اوراق تسه خریداری کند. قیمت هر برگه اوراق تسه در بهمن‌ماه 1401 حدود 120 هزار تومان بود، اما با افزایش نرخ بازپرداخت وام مسکن از 18 درصد به 23 درصد، قیمت اوراق تسه ریزش کرد و امروز به 84 هزار تومان رسید. این یعنی اگر کسی قصد داشت در بهمن‌ماه وام 480 میلیون تومانی مسکن را دریافت کند، باید حدود 120 میلیون تومان اوراق تسه خریداری می‌کرد. با این تفاسیر شخصی که قصد دارد وام مسکن 480 میلیون تومانی دریافت کند با احتساب مبلغ اوراق تسه عملا 360 میلیون تومان وام دریافت می‌کند. هزینه‌های دفتر ثبت دفتری برای دریافت وام مسکن به حدود 20 میلیون تومان رسیده و این یعنی حدود 340 میلیون تومان برای متقاضیان وام مسکن باقی می‌ماند. بسیاری از کسانی که قبل از مصوبه افزایش نرخ بازپرداخت سود وام مسکن، روی سود 18درصدی حساب کرده بودند و کارهای اداری وام خود را انجام داده بودند هم مشمول افزایش نرخ بازپرداخت شدند و حالا باید 23 درصد سود به بانک مسکن پرداخت کنند. اگرچه سود بازپرداخت برای افراد افزایش پیدا کرده است، اما با افزایش مبلغ وام مسکن از 480 میلیون به 550 میلیون تومان هیچ‌کدام از دریافت‌کنندگان مشمول وام 550 میلیون تومانی نشدند.

اوراق تسه به صاحبان حساب سپرده‌گذاری ممتاز بانک مسکن در ازای سود بانکی تعلق می‌گیرد و این اوراق قابل فروش در فرابورس است. خریداران اوراق تسه عمدتا متقاضیان دریافت وام مسکن هستند. به‌معنای ساده‌تر، صاحبان سپرده سود خود را به‌صورت اوراق تسه دریافت می‌کنند و در بورس به متقاضیان وام مسکن می‌فروشند. این یعنی بانک مسکن سود سپرده حساب‌های ممتاز خود را از جیب دریافت‌کنندگان وام مسکن پرداخت می‌کند. کسانی که می‌خواهند وام مسکن دریافت کنند باید قولنامه خرید خانه خود را به بانک ارائه دهند و نکته قابل توجه این است که افرادی که با نرخ سود 18 درصد برای وام اقدام کردند و قرارداد امضا کردند و بعد خانه قولنامه کردند به صورت ناگهانی باید با سود 23 درصد وام خود را به بانک پس دهند. یکی از مخاطبان هم‌میهن که وام مسکن دریافت کرده است در گفت‌وگو با هم‌میهن گفت: «من قصد داشتم یک واحد آپارتمان بخرم برای همین اوراق تسه وام مسکن را از بورس تهیه کردم. نمادش در بورس تسه است. تقریبا 9 بهمن بود خانه را قول‌نامه کردم و چکش کشیده شد. من دوازدهم مراجعه کردم به بانک که گفتند شما باید ضامن بیاورید. ضامنم کارمند شهرداری بود و با هزار منت‌کشی راضی‌اش کردم که ضامنم شود. اما بعد از امضای قرارداد در دفترچه دیدم که نرخ سود بازپرداخت از 18 درصد به 23 درصد افزایش پیدا کرده است.» بعد از تماس چند شهروند با روزنامه‌ هم‌میهن، خبرنگار اقتصادی این روزنامه ماجرای وام مسکن را پیگیری کرد.

زورگیری بانک مرکزی
در ایران اگر کسی کار اداری داشته باشد و آشنایی پیدا نکند، احتمالا از چندین روز تا چندین ماه باید مکررا به سازمان مربوطه مراجعه کند. عامه در جامعه می‌گویند: «کسی که در این کشور کارش به بیمارستان می‌افتد حساب کارش با کرام‌الکاتبین است.» این روزها باید وام گرفتن را هم در کنار بیمارستان گذاشت. یکی از شهروندان که برای دریافت وام مسکن اقدام کرده بود، گفت: «من در نیمه دی‌ماه کارهای اداری وام خود را انجام دادم و بعد به من گفتند باید خانه را قولنامه کنی. منتظر قولنامه بودم و چندین بار هم به بانک مراجعه کردم و همه کارهایم روی روال پیش می‌رفت تا اینکه خانه را در 9 بهمن قولنامه کردم و قولنامه را به بانک بردم. تا ضامن را راضی کردم، 12 بهمن شد و ضامن را به بانک بردم، در ابتدا بانک گفت به مبلغ قسط ماهیانه‌ات با احتساب سود 18 درصد حدود 8 میلیون و 600 هزارتومان است، اما وقتی که برای دریافت وام به بانک مراجعه کردم، گفتند مبلغ قسط ماهیانه به 10 میلیون 200 هزار تومان افزایش پیدا کرده است. تعجب کردم و پرسیدم چرا؟ آنها گفتند که دستور بانک مرکزی است. من کارهای دریافت وام را از نیمه دی‌ماه شروع کردم و روی حساب سود 18 درصد وام گرفتم اما ناگهان سود شد 23 درصد. به بانک گفتم که افزایش یک میلیون و 600 هزار تومانی برای منِ کارمند زیاد است، اما کسی توجه نکرد. خانه را قولنامه کرده‌ بودم و چاره‌ای نداشتم. به بانک مرکزی رفتم و ماجرا را توضیح دادم، اما به من توجهی نشد و گفتند شورای صنفی بانک مرکزی تصویب کرده و از این به بعد سود بازپرداخت 23 درصد است. اما من از دی اقدام کرده بودم.»

شهروندان، این اقدام بانک مرکزی در جهت افزایش نرخ سود بازپرداخت وام مسکن را نوعی زورگیری می‌دانند. یکی دیگر از دریافت‌کنندگان وام مسکن در رابطه با دیدگاه خود در رابطه با افزایش نرخ سود بانکی گفت: «این مسئله را از دو منظر می‌بینم. یکی از منظر شرعی و دیگری از منظر قانونی. زمانی که اوراق تسه را خریداری کردم، نرخ سود وام مسکن 18 درصد بود و کارهای اداری را انجام داده بودم و از منظر شرعی این وام باید با نرخ سود 18 درصد به من پرداخت می‌شد. از منظر قانونی هم دیرکرد بانک در پرداخت وام و امروز و فردا کردن بانک باعث شد که 5 درصد سود بیشتر پرداخت کنم. از دی‌ماه هر دو روز یک‌بار به بانک مراجعه می‌کردم. احساس می‌کنم که حق مالکیت من در این ماجرا نادیده گرفته شده است. زمانی که برای وام اقدام کردم، مبلغ وام 480 میلیون تومان بود. 120 میلیون تومان اوراق تسه خریدم و 20 میلیون تومان هم هزینه‌های دفتری پرداخت کردم. این یعنی حدود 340 تومان دریافت کردم. با سود 18 درصد، مبلغ 8 میلیون و 600 هزار تومان پرداخت می‌کردم و بعد با سود 23درصد مبلغ اقساط به 10 میلیون و 200 هزار تومان رسید.»

مسئله دیگر در دریافت وام مسکن، سود زیاد این وام است. به گفته دریافت‌کنندگان وام مسکن بازپرداخت این وام به صورت 12 ساله و اقساط 10 میلیون و 200 هزار تومان در 5 سال اول است، اما در 7 سال دوم میزان اقساط به 8 میلیون و 500 هزار تومان کاهش پیدا می‌کند. یکی از کارمندان بانک مسکن در رابطه با مبلغ بازپرداخت این وام گفت: «وام‌گیرندگان باید 144 قسط پرداخت کنند. 60 قسط حدوداً 10 میلیون تومانی و 84 قسط حدوداً 8 میلیون و 500 هزار تومانی. از وقتی میزان سود بازپرداخت به 23 درصد افزایش پیدا کرده، تنش میان کارمندان بانک و متقاضیان وام افزایش پیدا کرده است. ما فقط می‌توانیم بگوییم که مصوبه بانک مرکزی است و کاری از دست ما برنمی‌آید، اما متقاضیان هم به نوعی حق دارند. با سود 23 درصد میزان بازپرداخت وام مسکن به بالای یک میلیارد تومان می‌رسد. بیشتر کسانی که برای دریافت وام مسکن به بانک مراجعه می‌کنند از قشر ضعیف جامعه هستند. چند ماهی می‌شود که کارمندان هم خیلی برای دریافت وام مسکن به ما مراجعه می‌کنند.»

جهش قیمت مسکن در حاشیه تهران
افزایش قیمت اجاره‌بهای مسکن در تهران و مناطق حاشیه‌ای بسیاری از مردم را به خرید خانه‌های کوچک‌مقیاس و ارزان سوق داده است. چند ماهی می‌شود که مراکز رسمی از میانگین قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران آماری منتشر نکرده‌اند و همین موضوع به چندقیمتی شدن در بازار منجر شده است. بررسی‌های خبرنگار هم‌میهن نشان می‌دهد که رشد قیمت مناطق حاشیه تهران در چند ماه گذشته بسیار بیشتر از داخل تهران بوده است. این موضوع نشان می‌دهد که تقاضای مسکن در حاشیه تهران به دلیل قیمت‌های سرسام‌آور تهران به‌شدت افزایش پیدا کرده است. این روزها عوض کردن مسکن برای خانوار به یک کابوس بدل شده است. بسیاری از خانوارها به دلیل افزایش جمعیت خانه خود را می‌فروشند تا خانه‌ای بزرگ‌تر دست و پا کنند، اما در همین میان قیمت ملک افزایش پیدا می‌کند و دیگر نمی‌توانند خانه مدنظر خود را پیدا کنند. «خانه ما یک‌خواب بود. در پونک. دختر دومم که به دنیا آمد، خانمم گفت باید خانه را عوض کنیم. خانه و ماشینم را فروختم که یک خانه دوخواب بگیرم اما تا پول فروش خانه و ماشین را نقد کردم، قیمت خانه یکباره زیاد شد و من دیگر نتوانستم خانه بگیرم. حالا من با کل پولم می‌توانم یک خانه یک‌خواب بخرم، با این حساب که ماشینم را هم از دست دادم.» این جمله یکی از متقاضیان خرید مسکن است که به یکی از دفاتر مشاور املاک مراجعه کرده بود. بررسی‌های میدانی خبرنگار هم‌میهن از بازار مسکن منطقه 5 تهران که پرمعامله‌ترین منطقه تهران است، نشان می‌دهد که قیمت مسکن تهران در چند ماه گذشته به شدت افزایش پیدا کرده است. بررسی میزان دقیق افزایش قیمت مسکن به این دلیل که آمارهای رسمی قیمت مسکن در چند ماه گذشته منتشر نشده است، امکان‌پذیر نیست اما خبرنگار هم‌میهن در نبود آمارهای رسمی معاملات مسکن، به‌صورت میدانی وضعیت بازار مسکن منطقه 5، 10 و 9 را بررسی کرد. فعالان بازار مسکن عقیده دارند که قیمت مسکن از بهمن‌ماه تا به امروز رشد قابل‌توجهی را تجربه کرده است. یکی از بنگاه‌داران در منطقه جمهوری به خبرنگار هم‌میهن گفت: «جدا از بحث خرید و فروش مسکن که این روزها با وجود افزایش قیمت کساد است کسی به اجاره‌نشینان توجهی نمی‌کند. چند روز پیش یکی از مستأجرانی که خودم برایش خانه گرفتم به بنگاه آمد و کلی گریه کرد. می‌گفت صاحبخانه 150 میلیون تومان پول پیش و 2 میلیون تومان اجاره بیشتر از او خواسته. نمی‌توانست این مبلغ را فراهم کند و صاحبخانه به او گفته بود که باید خانه را تخلیه کند. صاحبخانه بیراه نگفته، چون اجاره‌ها افزایش پیدا کرده است. من هم با پولی که داشت در این منطقه خانه‌ای برایش پیدا نکردم و خودم هم ناراحت شدم. خرید و فروش هم که کلاً کساد است. قبلا حداقل هر ماه یک قرارداد می‌نوشتم، اما از بعد از عید حتی یک قرارداد هم ننوشته‌ام. هر کسی قیمت‌ها را می‌بیند دیگر برنمی‌گردد.»

بررسی‌های میدانی هم‌میهن از وضعیت معاملات مسکن در مناطق مختلف نشان می‌دهد که معاملات مسکن به شدت کساد است. اگرچه قیمت افزایش پیدا کرده، اما این روزها کسی نه خانه می‌خرد و نه می‌فروشد. در یکی از آگهی‌های یک بنگاه معاملات مسکن در پونک یک خانه 57 متری، 7 سال ساخت در خیابان سیمون بولیوار به قیمت 4 میلیارد و 600 میلیون تومان برای فروش گذاشته شده است. صاحب این خانه در پاسخ به تماس خبرنگار هم‌میهن گفت: «من تقریبا دو ماه است که خانه را برای فروش گذاشته‌ام و مشتری‌های زیادی برای بازدید آمده‌اند، اما هیچ‌کس خریدار نبود. اولین بار قیمت خانه را 4 میلیارد آگهی کردم و تقریبا 20 روز بعد بنگاه گفت که قیمت بالا رفته و من قیمت خانه را به 4 میلیارد و 500 میلیون تومان افزایش دادم و سومین بار قیمت را به 4 میلیارد و 600 میلیون تومان رساندم.» کاغذ دیگری پشت شیشه بنگاه، خانه 80 متری، دوخواب در پونک را 7 میلیارد تومان برای فروش گذاشته بود. خانه‌های خیابان جمهوری هم در چند ماه گذشته افزایش قیمت زیادی را تجربه کرده‌اند. یک خانه 47 متری، طبقه چهارم و بدون آسانسور و پارکینگ در جمهوری به قیمت 3میلیارد و 350 میلیون تومان برای فروش گذاشته شده بود. با این تفاسیر یک خانواده بدون فرزند با استفاده از وام مسکن 480 میلیون تومانی می‌تواند فقط حدود یک‌ششم قیمت یک مسکن یک‌خواب در منطقه جمهوری را پرداخت کند.

وام بی‌خاصیت
پرند: بحث اصلی وام مسکن این است که دیگر کسی نمی‌تواند با این وام خانه بخرد. حتی خانه‌های اطراف تهران هم تقریبا 5 برابر مبلغ وام مسکن ارزش دارند. قیمت یک آپارتمان دوخواب معمولی در پرند بسته به نوع مصالح و مکان ملک بین یک میلیارد و 300 تا دو میلیارد تومان است. با این تفاسیر وام مسکن حدود یک‌سوم قیمت یک آپارتمان در پرند را تامین می‌کند. یکی از املاکی‌های پرند که در دیوار آگهی فروش خانه گذاشته بود، در گفت‌وگو با خبرنگار هم‌میهن گفت: «در چند ماه گذشته خرید خانه در پرند افزایش پیدا کرده است. بیشتر کسانی که خانه می‌خرند قبلا در تهران ساکن بوده‌اند، اما بعد از رشد قیمت اجاره در تهران با هزار قسط و قرض در پرند ملک خریده‌اند. پرند جای بدی نیست و قیمت‌ها هم مناسب است، اما کمی سختی رفت‌وآمد به تهران دارد. به نظرم مسکن پرند در چند ماه آینده رشد بیشتری خواهد داشت، چون به‌زودی مترو پرند افتتاح می‌شود. البته زمان افتتاح مترو چندان معلوم نیست. تا به حال چندین‌بار عقب افتاده اما خب ما امید داریم که امسال افتتاح شود. مترو که افتتاح شود، احتمالا قیمت مسکن دو برابر می‌شود. پرند به دلیل نزدیکی به پارک فناوری و پروژه‌های عمرانی بزرگ قابلیت رشد دارد.»

پردیس: قیمت مسکن در پردیس از پرند گران‌تر است. یک خانه دوخوابه در این شهر جدید بین 2 تا 3 میلیارد تومان ارزش دارد. یک آگهی دیوار در رابطه با فروش یک خانه در فاز 11 پردیس نوشت: «خانه 78 متری، دوخوابه، طبقه چهارم با چشم‌انداز خوب. قیمت 2 میلیارد و 250 میلیون تومان.» پردیس هم مانند پرند در چند ماه گذشته با تقاضای بالایی مواجه شده است. یک فروشنده ملک در پردیس به خبرنگار هم‌میهن گفت: «من از سال‌ها پیش، پیش‌بینی کرده بودم که پردیس رشد قیمت زیادی خواهد داشت. برای همین سرمایه‌ام را به خرید ملک در این منطقه اختصاص دادم. دوسال پیش سه واحد در پردیس خریدم که هر کدام تقریبا 300 میلیون تومان برای من هزینه داشت، اما امسال هر کدام از واحدهای من بالای 2 میلیارد قیمت دارد.» با این تفاسیر وام 550 میلیون تومانی مسکن یک‌چهارم قیمت ملک در پردیس را تامین می‌کند. البته وام مسکن 550 میلیون تومان نیست و برای دریافت این وام متقاضیان باید برای هر 500 هزار تومان یک برگ اوراق تسه خریداری کنند و قیمت هر برگ اوراق تسه امروز 84 هزار تومان است.

کرج: قیمت خانه‌های کرج بسیار متفاوت است. از حدود یک میلیارد و 200 میلیون تومان آپارتمان در کرج پیدا می‌شود تا ویلاهای 100 میلیارد تومانی. یک آپارتمان 60 متری، یک‌خوابه در نزدیکی مترو کرج به قیمت یک میلیارد و 500 میلیون تومان در دیوار آگهی شده است. البته به گفته املاکی‌های کرج این روزها فروشنده خیلی کم پیدا می‌شود و تعداد آگهی‌های فروش خانه در دیوار هم به‌شدت کم است. یکی از املاکی‌های نزدیک مترو کرج به خبرنگار هم‌میهن گفت: «فایل فروش خیلی ندارم. این روزها فروشنده نیست و خریدار هم دست به نقد نیست. مثلا یکی میاد میگه خونه می‌خوام و ما براش خونه رو پیدا می‌کنیم، اما بعدش میگه باید برای خرید این خانه یک ملک بفروشم و تا ملک خود را بفروشد، قیمت آپارتمان افزایش پیدا می‌کند. مردم پول خرید خانه را ندارند. فروشنده‌ها هم اکثراً پول لازم دارند.» با این تفاسیر با وام مسکن می‌توان یک‌سوم قیمت یک خانه در کرج را پوشش داد.

در مورد تهران هم که ماجرا عیان است. در مناطقی مانند پونک که بیشترین معامله مسکن را دارند، وام مسکن تنها یک‌ششم قیمت یک ملک را پوشش می‌دهد. در مناطق پایین‌تر هم قیمت خانه‌های دوخواب کمتر از 2 میلیارد تومان نیست و همین موضوع کار را برای خریداران مسکن سخت کرده است.

افزایش 60 درصدی قیمت مسکن در ماه‌های پیش رو
منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با هم‌میهن در رابطه با وضعیت بازار مسکن گفت: «به نظر من افزایش قیمت مسکن در سه‌ماهه پایانی سال 1401 بسیاری از سوداگران را به فروشنده مسکن تبدیل کرده است. در حال حاضر آمارهای رسمی از قیمت و میزان معاملات مسکن منتشر نمی‌شود و همین موضوع التهاب بازار را بیشتر کرده است. دولت برای کنترل بازار باید آمارهای دقیق را از بازار مسکن منتشر کند و در نبود آمار دقیق و نظارت، بسیاری از سوداگران بازار مسکن، قیمت را غیرواقعی بالا می‌برند. من عقیده دارم که در حال حاضر تعداد خریداران مسکن چندان بالا نیست. میزان معاملات مسکن به دلیل افزایش قیمت افسارگسیخته و غیرواقعی کاهش پیدا کرده است. چندنرخی بودن در بازار مسکن کاملا طبیعی شده است. هر صاحبخانه‌ای که قصد فروش ملک خود را دارد قیمت دلخواه خود را روی ملک می‌گذارد و کاری با دستورالعمل‌های دولتی ندارد. از طرفی به دلیل هجوم سرمایه مردم به مسکن در ماه‌های پایانی سال افزایش قیمت به‌صورت تصاعدی بود و مردم اعتماد خود را نسبت به بازارهایی که در کنترل دولت است از دست دادند و برای همین به مسکن روی آوردند.» غیبی در رابطه با روند آینده قیمت مسکن گفت: «من قبلا در یک برنامه اعلام کردم که انتظار افزایش قیمت 60درصدی از قیمت مسکن در سال 1402 را دارم. به نظر شما این پیش‌بینی را بر چه مبنایی مطرح کردم؟ کارشناسان دولت اعلام کردند که بودجه 1402 حدود 40 درصد تورم در کشور ایجاد می‌کند و من عقیده دارم که باید فعالیت‌های سوداگرانه و رشد بیشتر بازارها نسبت به تورم را هم در نظر گرفت. پس با این تفاسیر رشد 60 درصدی قیمت مسکن چندان بعید نیست و در سال‌های 1401 هم این مقدار رشد قیمت را تجربه کردیم. قیمت مسکن تابعی از قیمت دلار و عوامل داخلی است. در شرایط فعلی روند قیمت دلار تاثیر زیادی روی قیمت مسکن گذاشته است.» این کارشناس در رابطه با راهکارهای بهبود وضعیت مسکن گفت: «اگر دقت کنید در چند دهه گذشته اکثر پروژه‌های دولتی مسکن تجربه موفقی برای مردم حاصل نکردند. مردمی که قصد خرید خانه دارند، دیگر به دولت دل نمی‌بندند و خود در بازار اقدام به خرید و فروش می‌کنند. اگر قرار است بازار مسکن سروسامان بگیرد باید ساختار کلی حکمرانی اقتصادی اصلاح شود و نمی‌توان با چند دستور و لایحه، بازار مسکن را کنترل کرد.»

ماجرای وام مسکن به داستانی تراژدی بدل شده است. تنها کسانی از این وام با سود 23 درصدی استفاده می‌‎کنند که چاره‌ای ندارند. بسیاری از شهروندان عقیده دارند که این وام مشکل شرعی دارد، اما پیگیری‌های هم‌میهن از غلا‌مرضا مصباحی‌مقدم، رئیس شورای فقهی بانک مرکزی بی‌نتیجه ماند و ایشان جواب تلفن‌ها و پیام‌های خبرنگار هم‌میهن را نداد.